Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso

Em julgamento unânime, a Quarta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT) manteve a nulidade de uma assembleia geral extraordinária realizada por um condomínio residencial que alterou a demarcação das vagas de garagem de uma moradora, reduzindo suas dimensões e inviabilizando o uso adequado do espaço.

A decisão, relatada pelo desembargador Rubens de Oliveira Santos Filho, reafirmou que a deliberação violou o direito de propriedade da condômina, já que a mudança não respeitou as medidas previstas no contrato de compra e venda nem na planta aprovada do imóvel. Além disso, a alteração foi realizada sem o quórum exigido pela convenção do próprio condomínio, que exige unanimidade para modificações que afetem áreas privativas.

Segundo os autos, a moradora adquiriu quatro vagas de garagem, cada uma com 2,79 metros de largura por 5 metros de comprimento, conforme previsto em contrato. Contudo, após assembleia convocada pelo síndico à época, as demarcações foram alteradas, restringindo o espaço e posicionando três vagas entre colunas estruturais, o que contrariava o projeto original e dificultava a utilização.

Laudo técnico, fotos e ata notarial anexados ao processo comprovaram que as novas marcações não apenas contrariavam o contrato, mas também infringiam normas municipais. A legislação urbanística de Cuiabá (Lei Complementar 102/03) determina que cada vaga deve ter, no mínimo, 2,40 metros de largura – requisito não atendido após a alteração.

A Corte considerou ainda que a Assembleia Extraordinária que aprovou a mudança não respeitou o quórum previsto na convenção condominial (art. 34, §1º, alínea "b"), tampouco o Código Civil (art. 1.351), sendo, portanto, nula de pleno direito. “A assembleia que impacta diretamente no direito de propriedade dos condôminos deve observar o quórum unânime, sob pena de nulidade”, destacou o relator.

Com isso, foi mantida a sentença de primeiro grau que condenou o condomínio a restituir a demarcação original das vagas, conforme as dimensões previstas contratualmente. O condomínio também foi condenado ao ressarcimento de R$ 1.900,00 à moradora – valor gasto por ela para executar a pintura das vagas conforme ordem judicial – com juros e correção monetária. Além disso, foram fixados honorários advocatícios em 20% sobre o valor da condenação.

Para o Tribunal, a tentativa de impor nova demarcação sem consenso e em desacordo com o projeto aprovado configura afronta ao direito de propriedade, passível de reparação judicial.

Nº do processo: 1056347-32.2020.8.11.0041