Adquirentes de imóvel não podem ser atingidos
Garantia hipotecária do financiamento não atinge adquirentes de imóvel
A garantia hipotecária do financiamento contratado entre a construtora e o agente financeiro é incapaz de atingir o adquirente imobiliário. Seguindo entendimento, consoante dispõe a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, a Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Mato Grosso determinou a suspensão das vendas judiciais de imóveis para quitar dívida hipotecária de uma construtora junto ao Banco Bradesco S.A. (Agravo de Instrumento n° 74427/2008).
Os agravantes requereram reforma da decisão visando suspensão da venda judicial dos seus imóveis, bem como a manutenção na posse dos mesmos. Sustentaram que o fato da construtora executada em processo autônomo ter construído e realizado a venda dos imóveis não autorizaria que a penhora recaísse sobre eles e que os terceiros adquirentes deveria arcar com as conseqüências de sua inadimplência.
Consta dos autos que, para viabilizar a construção de imóveis residenciais, as empresas Construtora Bassit Ferreira Ltda., Construtora Arantes Ferreira Ltda. e Mauro Arantes Ferreira firmaram empréstimo junto ao banco agravado, dando em garantia hipotecária para o negócio algumas unidades residenciais e uma vaga de garagem. Diante do inadimplemento do financiamento, o banco agravado moveu ação de execução em face das construtoras, culminando com o pedido da venda judicial dos imóveis constritos a fim de saldar a dívida. Esse fato motivou os agravantes, que compraram os bens, a manejar embargos de terceiro com pedido de liminar junto à ação de execução, requerendo o livramento das constrições judiciais, bem como a suspensão da venda judicial dos imóveis por eles adquiridos. A liminar havia sido negada sob argumento de que, com exceção um dos imóveis listados nos autos, os demais foram adquiridos por terceiros após a constituição da dívida executada, concluindo-se que tinham ciência da garantia hipotecária.
O relator do pedido, desembargador Carlos Alberto Alves da Rocha, considerou que a garantia hipotecária do financiamento realizado pela construtora não deve atingir os adquirentes dos imóveis. Na opinião do relator, os argumentos dos agravantes são pertinentes, porque não se pode permitir que o adquirente de boa fé do imóvel sofra constrição judicial em razão do não adimplemento de dívida firmada entre a construtora e o agente financeiro. “Não há sequer lógica, quanto mais legalidade, em o adquirente arcar com o pagamento do valor do imóvel adquirido e também com o ônus da dívida que a construtora possui junto ao agravado”, afirmou.
Segundo o relator, existem duas relações distintas, uma da construtora com o banco financiador e outra da construtora e o adquirente do imóvel. O relator concluiu que a responsabilidade do adquirente é unicamente de quitar o valor negociado pelo imóvel, admitindo-se a constrição do imóvel apenas por inadimplência das suas próprias obrigações. A Súmula 308 do STJ traz o seguinte entendimento: “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
Para o desembargador, a decisão de Primeira Instância deve ser parcialmente reformada, considerando que a garantia hipotecária do financiamento realizado pela construtora não atinge os adquirentes dos imóveis, não há que se falar na venda dos mesmos para a quitação do débito do processo de execução onde o agravado figura como exeqüente, sendo imperiosa a suspensão das vendas judiciais.
Participaram da votação, cuja decisão foi unânime, o juiz substituto de Segundo Grau José Mauro Bianchini Fernandes (1° vogal convocado) e o desembargador Leônidas Duarte Monteiro (2° vogal)
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