Cláusula não pode permitir enriquecimento ilícito
Cláusula contratual não pode permitir enriquecimento ilícito
A cláusula que determina a reintegração da vendedora na posse do imóvel e a retenção do valor total pago pelo bem, caso verificada a inadimplência de quatro parcelas consecutivas contraria a função social do contrato e a boa-fé objetiva. Por essa razão, a cláusula deve ser executada somente naquilo em que não for abusiva. Esse foi o ponto de vista defendido pela Primeira Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Mato Grosso que autorizou a execução parcial de uma cláusula do contrato à parte apelante, vendedora de imóvel, para que fosse reintegrada na posse do bem. O recurso foi deferido em parte, sendo autorizado ao apelante apenas reter 50% do que lhe foi pago, restituindo-se o remanescente ao apelado (Apelação nº 11279/2009).
No entendimento dos magistrados de Segundo Grau, a parte vendedora tem direito à retenção de parte do valor pago pelo bem a título de indenização pelo que poderia auferir com a locação do imóvel no período em que este fora ocupado pelo comprador. Consta dos autos que as partes ajustaram o preço do imóvel em R$ 22,3 mil. Parte desse valor deveria ser pago à vista (R$1,3 mil em dinheiro mais um veículo avaliado em R$ 9 mil), parte em cheque pré-datado (R$ 1 mil), mais R$ 251,70 a título de compensação por dívida de IPTU. Para o pagamento do restante (R$10.748,30), foram emitidas onze notas promissórias, uma no valor de R$748,30 e as demais no montante de R$1 mil cada. O apelado não teria pago as quatro últimas parcelas.
No recurso, a vendedora apelante alegou que o Juízo se equivocou ao afastar a incidência da cláusula sétima do contrato, por meio da qual se estabeleceu que, caso o comprador atrasasse quatro parcelas consecutivas, deveria devolver o imóvel à vendedora, com as benfeitorias, bem como perderia o valor total pago. Alegou não haver provas de que tivesse se recusado a receber do comprador as últimas quatro prestações e acrescentou que ele não impugnou a autenticidade do contrato, razão pela qual ante o não-pagamento das referidas parcelas a referida cláusula teria de ser executada para considerar rescindido o ajuste, reintegrando-o na posse do imóvel.
Em seu voto, o relator do recurso, desembargador Rubens de Oliveira Santos Filho, explicou que como o comprador não comprovou o pagamento das últimas parcelas - pois reconheceu que não quitou as referidas prestações -, nem demonstrou a injusta negativa de recebimento pela vendedora, não se eximiu do seu ônus probatório, restando, por conseguinte, caracterizada a sua inadimplência. Por conseqüência, o magistrado analisou a incidência da cláusula sétima e concluiu que a regra que estipula a perda total do montante pago pelo devedor inadimplente contraria os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato e sua aplicação causaria o enriquecimento sem causa da vendedora.
O magistrado ressaltou que a referida cláusula deve incidir naquilo que não for abusivo, ou seja, a vendedora deve ser reintegrada na posse do imóvel, mas não pode reter o valor total recebido. “Merece relevância também o fato de o comprador já ter quitado aproximadamente 70% do preço combinado, demonstrando-se manifestamente excessiva a cláusula que estabelece a retenção integral desse valor”, observou. Também participaram da votação o juiz Paulo Sérgio Carreira de Souza (primeiro vogal convocado) e o desembargador Jurandir Florêncio de Castilho (segundo vogal).
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